Что узнать, перед тем как арендовать квартиру

В съемных квартирах техника бывает сломанной, собственник устраивает внезапные проверки, а стоимость за аренду внезапно вырастает.

Конечно, хороший способ решить все проблемы со съемной квартирой — купить свою и делать в ней что хочется. Но иногда для этого приходится какое-то время арендовать жилье. И если это ваша ситуация, то у нас есть для вас несколько советов. Мы пообщались с частным риелтором Татьяной Мерзловой и выяснили, что стоит проверить перед подписанием договора аренды, какие пункты нужно в нём указать, и как грамотно выстраивать отношения с арендодателем.

Сразу идти в агентство или лучше на сайте?

Если сначала прийти в агентство недвижимости, может быть такая опасность: риелторы предложат купить номера телефонов владельцев квартир, но в этой базе телефонов будут несуществующие и неактуальные номера. Поэтому для начала стоит изучить рынок недвижимости самостоятельно. Предварительно можно составить список требований к квартире, например:

стоимость,
район,
площадь, количество комнат,
инфраструктура, двор, детские площадки,
расстояние до остановки,
мебель, техника.

Также необходимо решить, на какой срок нужна съёмная квартира. С заполненным чек-листом можно переходить на специальные сайты для поиска жилья: Авито, Циан, ДомКлик, Яндекс-недвижимость. После тщательного отбора стоит сразу звонить по указанным номерам и спрашивать, возможна ли встреча в самой квартире. Ответить может как собственник, так и риелтор или представитель агентства. Не так важно, кто именно выступает представителем предложенного варианта, главное, чтобы он согласился на встречу в выбранном жилье.

Смотреть квартиру нужно сразу с хозяином квартиры или можно с риелтором?

Необязательно сразу встречаться с собственником квартиры, об условиях аренды можно договориться и с риелтором. Но на заключении договора лучше, чтобы хозяин был, тогда можно будет договориться обо всяких деталях с оплатой, вопросах по квартире, оплате счетчиков и кому по каким вопросам писать.

У собственника на момент подписания договора должны быть при себе оригиналы:

паспорта,
свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН.

Если хозяев несколько, необходимо нотариальное согласие от всех собственников либо все они должны также присутствовать при подписании договора.

Бывало так, что клиент оплатил квартиру, а через неделю приходил второй владелец и с непониманием смотрел на нового жильца. Чтобы такого не было, нужно проверить документы на квартиру и узнать, сколько у неё собственников.

Что осмотреть в квартире?

Для начала необходимо всё тщательно рассмотреть в квартире, так как после подписания договора ответственность за имущество несет арендатор. Советую особенно обратить внимание вот на эти вещи:

краны — работают ли, как крутятся вентили, не протекает ли ничего;
мебель — есть ли пятна, дыры, царапины; если в квартире раскладные диваны или кресла, то их механизмы также нужно опробовать;
окна — как открываются, есть ли москитная сетка;
техника — всё ли исправно работает, заодно можно узнать у владельца квартиры, как правильно пользоваться техникой, как давно она была куплена и действует ли гарантия;
розетки — все ли работают, есть ли в квартире удлинители или пилоты.

Если у вещей присутствуют видимые дефекты, например, пятно на светлом диване, то их лучше всего сфотографировать. Это пригодится в случае конфликта с собственником — фотографии выступят доказательством того, что дефекты были и ранее.

Татьяна, научилась тщательно осматривать будущую съемную квартиру только после неудачного опыта:

— Однажды я согласилась заехать в первую попавшуюся квартиру, которую посоветовали друзья. Даже толком не осмотрела углы, сразу внесла залог и заехала. Спустя пару месяцев полезли тараканы. Я созвонилась с собственником, рассказала о проблеме. Он сообщил, что до этого их не встречал, посоветовал купить яд для тараканов и травить их самостоятельно. После я спрашивала у соседей, нет ли каких насекомых в их квартирах. Те отвечали отрицательно. Пришлось самой справляться с проблемой. Это продолжалось пару месяцев. Я содержала квартиру в идеальной чистоте, но тараканы всё равно периодически появлялись. Затем на кухне я увидела маленькую мышь. Позвонила друзьям и попросила помочь. Они приехали, начали искать её по всей кухне — в процессе отодвинули один шкаф и обнаружили под ним дыры, из которых виден подвал. Стало понятно, откуда лезли тараканы и мышь. После этого сразу же позвонила собственнику, он стал предлагать застелить дыры тряпками. Но я просто скорее съехала на новое место, которое выбирала уже более тщательно — просмотрела все углы, шкафы и электроприборы.

Что написать в договоре?

При подписании договора в акте передачи имущества нужно обязательно добавить как можно больше данных о состоянии мебели и техники. Советую прописать несколько ключевых пунктов:

наличие мебели и техники, какие именно предметы и вещи собственник передаёт в пользование арендатору;
состояние этих вещей — какие нуждаются в ремонте, какие имеют дефекты;
сколько пар ключей получил арендатор;
показания счётчика воды, газового и электросчётчиков.

Собственник должен предоставить соответствующую квитанцию, которая показывает, что задолженностей на коммунальные услуги нет. Наличие долгов — редкое явление, но если они есть, стоит это прописать в договоре, чтобы владелец квартиры своевременно погасил их. В противном случае местная управляющая компания может отключить газ, свет и воду в квартире, а страдать будут арендаторы. Поэтому о наличии долгов тоже следует узнать заранее и решить с собственником, как и когда он планирует закрыть проблему.

Также нужно внимательно заполнять следующие пункты:

сколько человек будет жить в арендуемом жилье;
когда и с какой периодичностью собственник может посещать квартиру;
предусмотрен ли аванс на несколько месяцев вперёд, если да, то в каком размере;
сроки оплаты аренды;
возможность досрочного расторжения договора — за сколько дней до переезда нужно оповестить участников договора о своём решении, возвращается ли залог, если его тоже прописали;
возможность повышения стоимости аренды — за сколько дней до повышения собственник должен известить арендатора. Если сумма коммунальных услуг входит в арендную плату, в договоре нужно прописать, что сумма арендной платы может повыситься на процент повышения тарифов по коммунальным платежам.

Чем больше мелочей будет прописано в договоре, тем проще выстроить комфортные взаимодействия арендатора с арендодателем.

Как узнать о соседях?

Перед тем как подписать договор, очень важно спросить у собственника о соседях. Не нужно стесняться узнавать о них как можно больше подробностей. Часто арендодатель не может этого рассказать, так как сам не проживает в квартире. Поэтому некоторые клиенты предпочитают познакомиться лично с соседями, перед тем как въезжать в дом. Кто-то просит собственника представить будущим соседям, другие справляются и без него.

Для начала можно познакомиться со старшим по дому — обменяться телефонами, выяснить про собрания и чаты жителей подъезда. В этом нет ничего постыдного, ведь от этих людей в какой-то степени будет зависеть уровень комфорта в новой квартире.

Как решить вопрос о поломках техники или мебели?

В случае поломки чего-либо в квартире нужно позвонить арендодателю. Согласно 612 статье ГК РФ арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют полноценному пользованию, прописанному в договоре. При обнаружении поломок арендатор имеет право потребовать от собственника:

устранить неполадки;
уменьшить аренду на стоимость ремонта;
возместить расходы, если арендатор потратился на ремонт;
досрочно расторгнуть договор.

В первую очередь следует выяснить причину поломки — износ оборудования или неосторожное использование. Для более точного решения можно пригласить мастера, который проведёт диагностику. После экспертизы арендатор и арендодатель решают, кто и когда проведёт ремонт, опираясь на пункты ГК.

Анастасия, решила купить квартиру после неудачного опыта со съёмным жильём:

— После окончания школы в Ульяновске я поступила в университет в Самаре, поэтому встал вопрос о переезде. Вместе со мной поступила и подруга, мы решили держаться вместе. Стоимость аренды была высокой, а ремонт не соответствовал цене. Ещё нам не повезло с соседями: рядом проживала достаточно шумная семья, а в тамбуре постоянно стоял их мусор, который источал неприятный запах, там же периодически ходили в туалет собаки соседей.

После университета я задумалась о покупке собственной квартиры, потому что съёмную квартиру нельзя назвать гарантом стабильности. Собственник может ее продать или с ним просто могут возникнуть недопонимания. Пару раз к нам с подругой внезапно наведался собственник, а мы не были к этому готовы. Получается, что человек просто врывается в твой быт.

Свою квартиру я купила в кредит. Как по мне, приятнее ежемесячно платить почти ту же сумму банку за своё жильё, чем незнакомому человеку. Сейчас живу в своей небольшой студии. Пусть она не в центре города и с неё не открывается красивая панорама, но зато в ней я могу делать всё что пожелаю. Могу создать тот эстетичный уют, в котором буду чувствовать себя комфортно.

Как вести себя с собственником?

Дружить с арендодателем не обязательно, а иногда даже вредно. Если у арендатора с владельцем чисто рыночные отношения, то проще решать вопросы по квартире: сломалось что-то — обсудили, договорились о решении. А если арендатор знает подробности личной жизни владельца, например, что у него больные родители и он работает на трех работах, то чисто по-человечески он лишний раз не станет дергать владельца с проблемами. И это в ущерб себе.

Отдельный вопрос — форс-мажоры. Например, арендатор опаздывает по срокам оплаты, тогда нужно сразу сказать владельцу, а не тянуть. Лучше прямо объяснить проблему и сказать, когда всё-таки будет оплата:

— Дмитрий Игоревич, у меня проблема — на работе задерживают зарплату, и я не успеваю оплатить вовремя. Обещают отдать на следующей неделе. Скажите, как вы отнесетесь, если я на три-четыре дня позже переведу деньги?

Многие собственники идут на уступки, если предупредить о внезапных сложностях заранее.