Что узнать, перед тем как арендовать квартиру

В съемных квартирах техника бывает сломанной, собственник устраивает внезапные проверки, а стоимость за аренду внезапно вырастает.

Конечно, хороший способ решить все проблемы со съемной квартирой — купить свою и делать в ней что хочется. Но иногда для этого приходится какое-то время арендовать жилье. И если это ваша ситуация, то у нас есть для вас несколько советов. Мы пообщались с частным риелтором Татьяной Мерзловой и выяснили, что стоит проверить перед подписанием договора аренды, какие пункты нужно в нём указать, и как грамотно выстраивать отношения с арендодателем.

Сразу идти в агентство или лучше на сайте?

Если сначала прийти в агентство недвижимости, может быть такая опасность: риелторы предложат купить номера телефонов владельцев квартир, но в этой базе телефонов будут несуществующие и неактуальные номера. Поэтому для начала стоит изучить рынок недвижимости самостоятельно. Предварительно можно составить список требований к квартире, например:

• стоимость,
• район,
• площадь, количество комнат,
• инфраструктура, двор, детские площадки,
• расстояние до остановки,
• мебель, техника.

Также необходимо решить, на какой срок нужна съёмная квартира. С заполненным чек-листом можно переходить на специальные сайты для поиска жилья: Авито, Циан, ДомКлик, Яндекс-недвижимость. После тщательного отбора стоит сразу звонить по указанным номерам и спрашивать, возможна ли встреча в самой квартире. Ответить может как собственник, так и риелтор или представитель агентства. Не так важно, кто именно выступает представителем предложенного варианта, главное, чтобы он согласился на встречу в выбранном жилье. 

Смотреть квартиру нужно сразу с хозяином квартиры или можно с риелтором?

Необязательно сразу встречаться с собственником квартиры, об условиях аренды можно договориться и с риелтором. Но на заключении договора лучше, чтобы хозяин был, тогда можно будет договориться обо всяких деталях с оплатой, вопросах по квартире, оплате счетчиков и кому по каким вопросам писать. 

У собственника на момент подписания договора должны быть при себе оригиналы: 

• паспорта,
• свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН. 

Если хозяев несколько, необходимо нотариальное согласие от всех собственников либо все они должны также присутствовать при подписании договора. 

Бывало так, что клиент оплатил квартиру, а через неделю приходил второй владелец и с непониманием смотрел на нового жильца. Чтобы такого не было, нужно проверить документы на квартиру и узнать, сколько у неё собственников.

Что осмотреть в квартире?

Для начала необходимо всё тщательно рассмотреть в квартире, так как после подписания договора ответственность за имущество несет арендатор. Советую особенно обратить внимание вот на эти вещи:

• краны — работают ли, как крутятся вентили, не протекает ли ничего;
• мебель — есть ли пятна, дыры, царапины; если в квартире раскладные диваны или кресла, то их механизмы также нужно опробовать;
• окна — как открываются, есть ли москитная сетка;
• техника — всё ли исправно работает, заодно можно узнать у владельца квартиры, как правильно пользоваться техникой, как давно она была куплена и действует ли гарантия; 
• розетки — все ли работают, есть ли в квартире удлинители или пилоты.

Если у вещей присутствуют видимые дефекты, например, пятно на светлом диване, то их лучше всего сфотографировать. Это пригодится в случае конфликта с собственником — фотографии выступят доказательством того, что дефекты были и ранее.

Что написать в договоре?

При подписании договора в акте передачи имущества нужно обязательно добавить как можно больше данных о состоянии мебели и техники. Советую прописать несколько ключевых пунктов:

• наличие мебели и техники, какие именно предметы и вещи собственник передаёт в пользование арендатору;
• состояние этих вещей — какие нуждаются в ремонте, какие имеют дефекты;
• сколько пар ключей получил арендатор;
• показания счётчика воды, газового и электросчётчиков. 

Собственник должен предоставить соответствующую квитанцию, которая показывает, что задолженностей на коммунальные услуги нет. Наличие долгов — редкое явление, но если они есть, стоит это прописать в договоре, чтобы владелец квартиры своевременно погасил их. В противном случае местная управляющая компания может отключить газ, свет и воду в квартире, а страдать будут арендаторы. Поэтому о наличии долгов тоже следует узнать заранее и решить с собственником, как и когда он планирует закрыть проблему.

Также нужно внимательно заполнять следующие пункты:

• сколько человек будет жить в арендуемом жилье;
• когда и с какой периодичностью собственник может посещать квартиру;
• предусмотрен ли аванс на несколько месяцев вперёд, если да, то в каком размере;
• сроки оплаты аренды;
• возможность досрочного расторжения договора — за сколько дней до переезда нужно оповестить участников договора о своём решении, возвращается ли залог, если его тоже прописали;
• возможность повышения стоимости аренды — за сколько дней до повышения собственник должен известить арендатора. Если сумма коммунальных услуг входит в арендную плату, в договоре нужно прописать, что сумма арендной платы может повыситься на процент повышения тарифов по коммунальным платежам.

Чем больше мелочей будет прописано в договоре, тем проще выстроить комфортные взаимодействия арендатора с арендодателем.

Как узнать о соседях?

Перед тем как подписать договор, очень важно спросить у собственника о соседях. Не нужно стесняться узнавать о них как можно больше подробностей. Часто арендодатель не может этого рассказать, так как сам не проживает в квартире. Поэтому некоторые клиенты предпочитают познакомиться лично с соседями, перед тем как въезжать в дом. Кто-то просит собственника представить будущим соседям, другие справляются и без него. 

Для начала можно познакомиться со старшим по дому — обменяться телефонами, выяснить про собрания и чаты жителей подъезда. В этом нет ничего постыдного, ведь от этих людей в какой-то степени будет зависеть уровень комфорта в новой квартире. 

Как решить вопрос о поломках техники или мебели?

В случае поломки чего-либо в квартире нужно позвонить арендодателю. Согласно 612 статье ГК РФ арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют полноценному пользованию, прописанному в договоре. При обнаружении поломок арендатор имеет право потребовать от собственника:

• устранить неполадки;
• уменьшить аренду на стоимость ремонта; 
• возместить расходы, если арендатор потратился на ремонт;
• досрочно расторгнуть договор.

В первую очередь следует выяснить причину поломки — износ оборудования или неосторожное использование. Для более точного решения можно пригласить мастера, который проведёт диагностику. После экспертизы арендатор и арендодатель решают, кто и когда проведёт ремонт, опираясь на пункты ГК.

Как вести себя с собственником?

Дружить с арендодателем не обязательно, а иногда даже вредно. Если у арендатора с владельцем чисто рыночные отношения, то проще решать вопросы по квартире: сломалось что-то — обсудили, договорились о решении. А если арендатор знает подробности личной жизни владельца, например, что у него больные родители и он работает на трех работах, то чисто по-человечески он лишний раз не станет дергать владельца с проблемами. И это в ущерб себе. 

Отдельный вопрос — форс-мажоры. Например, арендатор опаздывает по срокам оплаты, тогда нужно сразу сказать владельцу, а не тянуть. Лучше прямо объяснить проблему и сказать, когда всё-таки будет оплата:

— Дмитрий Игоревич, у меня проблема — на работе задерживают зарплату, и я не успеваю оплатить вовремя. Обещают отдать на следующей неделе. Скажите, как вы отнесетесь, если я на три-четыре дня позже переведу деньги?

Многие собственники идут на уступки, если предупредить о внезапных сложностях заранее.