Что лучше: вторичка или новостройка

Квартиру обычно не покупают каждый день, поэтому выбирать её нужно тщательно. Вместе с экспертом по недвижимости Андреем Абдуловым разбираемся, что лучше: новый дом или жилье на вторичном рынке. И оцениваем их в баллах. 

Инфраструктура

Существует предубеждение, что вторичное жилье находится в центре или как минимум в обжитом районе, где есть всё для жизни. А все новые дома, напротив, строятся за городом, где нет ничего: ни дорог, ни школ, ни магазинов. На самом деле и вторичка, и новостройка могут располагаться в любом районе. Но иногда целые жилые комплексы строят в отдаленной части города, туда только прокладывают дорогу или она одна на весь район — а значит, утром здесь будет пробка в сторону работы, а вечером в сторону дома.

Большинство застройщиков разрабатывают концепцию жилого комплекса так, чтобы вся необходимая инфраструктура была в пешей доступности. Иначе квартиры просто не станут покупать. Поэтому помимо дорог и развязок почти в каждом проекте есть школы, сады, поликлиники, отделения полиции и магазины. Многие застройщики предусматривают площади для сетевых магазинов, кафе, ресторанов и баров. Иногда даже строят бизнес-центры, чтобы можно было и работать рядом с домом.

Преимущество вторичного рынка в том, что большинство людей привязаны к какому-то району. Скорее всего, это место, где они родились и выросли, где живут их родители и друзья. Людям хочется оставаться в привычной зоне, ходить к тому же парикмахеру и водить ребенка в школу к своей первой учительнице, и в этом случае выбор квартир на вторичном рынке будет больше, чем в новостройках.

Вторичка	Новостройка
1	1

Стоимость

Обычно вторичное жилье стоит дороже. Например, год назад в Санкт-Петербурге квадратный метр в старом фонде стоил 135 000 рублей, а в новом — 118 000 рублей. Но из-за пандемии цены сравнялись.

В Москве карантин не повлиял на разрыв цен: в октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичке — 302 000 рублей, в новостройках — 211 000 рублей.

Если для покупки нужна ипотека, новостройки тоже выигрывают: к ним можно применить льготные ставки. Например, Самолет предлагает ипотеку под 1% семьям с двумя и больше детьми.

Еще застройщики предлагают рассрочку: если оплатить 30 – 50% от стоимости квартиры, остальную сумму можно вносить частями в течение одного-двух лет. Такая рассрочка есть у Самолета: первый взнос 10 – 30%, а остальное можно платить равными частями 3 – 24 месяца.

В новостройке есть возможность включить отделку в стоимость квартиры и взять ипотеку с учетом этой суммы. Со вторичкой так сделать не получится.

Вторичка	Новостройка
0	1

Планировка

В прошлом строили разные серии домов, от которых зависела планировка квартир. Среди них есть интересные архитектурные решения, например сталинские дома с высокими потолками и большими изолированными комнатами. Но основной массмаркет-сегмент — это панельные корпусы со стандартной планировкой: большими комнатами и маленькими кухнями.

Раньше кухня была местом, где готовили ужин. Сейчас это скорее место притяжения, где по вечерам собирается вся семья. Поэтому застройщики предлагают современные варианты, где кухня объединена с гостиной, и все жители квартиры могут собраться в ней вечером, чтобы поужинать, обсудить новости или поиграть в приставку. А спальни стали маленькими — обычно до тринадцати квадратных метров — и рассчитаны на то, что в них будут только спать.

При этом сегодня застройщики стремятся охватить людей с разными потребностями, поэтому в новостройках можно найти и привычные планировки с маленькими кухнями, а ещё в современных домах может быть несколько санузлов в многокомнатной квартире, чтобы жильцам не приходилось стоять в очереди утром и вечером. Выбор планировок на первичном рынке жилья больше. 

Еще один нюанс — освещение. Окна в домах старой постройки обычно стандартные, балконы небольшие. В домах, которые возвели за последние десять лет, чаще встречаются панорамные окна, просторные лоджии, а расположение помогает поймать больше солнечного света. Кроме того, застройщики уходят от формата балкона, который используют для хранения вещей, и иногда в многоквартирных домах можно встретить веранды и террасы, где можно загорать или ужинать на открытом воздухе.

В новостройке можно договориться об индивидуальной планировке. Это удобно семьям с детьми: на небольшой площади можно разместить больше комнат, чтобы у каждого была своя. А для людей, которые работают из дома, — предусмотреть кабинет в тихом углу, подальше от детской и гостиной.

Вторичка	Новостройка
0	1

Ремонт

Квартиру, в которой уже кто-то пожил, можно сразу оценить по внешнему виду: понятно, где придется перекрасить стену или переклеить обои. Можно и вовсе найти вариант, в котором не придется делать ремонт, а еще вторичку часто продают со всей мебелью. Именно поэтому ее выбирают из принципа «заезжай и живи» — когда нет времени или возможности ждать, пока в новостройке закончат чистовую отделку. Но стоит внимательнее присмотреться к квартире: может оказаться, что под обоями спряталась плесень, проводка почти сгнила, а трубы износились. Это потянет за собой капитальный ремонт.

В новостройке нужно заложить отдельную сумму на ремонт или чистовую отделку. Но при этом покупатель видит все внутренности квартиры. Новые коммуникации — главное преимущество нового дома. На вторичном рынке, даже если рассматривать дома 2000 — 2010‑х годов, коммуникациям уже 10 — 20 лет и срок их службы подходит к концу. Трубы в домах прошлого века — это кот в мешке: может, управляющая компания их меняла, а может, и нет.

Сегодня застройщики чаще предлагают квартиры с чистовым ремонтом. Есть предубеждение, что он может быть некачественным, но многие строительные фирмы могут предложить ремонт разного ценового уровня. Любой ремонт со временем может надоесть, и даже если готовая чистовая отделка не понравится и ее нужно будет переделать, на черновые работы и коммуникации не придется тратить много лет.

Кроме того, ремонт от застройщика выбирают около 90% новых жильцов, а значит, соседи не будут шуметь и сверлить, когда дом сдадут в эксплуатацию. 

В новостройке можно сразу сделать всё под себя: запланировать гардеробную или нишу под стиральную машинку, придумать индивидуальный дизайн и сделать точечное освещение. Всё то же самое можно сделать и во вторичке, но в расходы придется добавить демонтаж старой плитки, пола, ванной и потолочных конструкций. Иногда это стоит столько же, сколько ремонт в новостройке.

Вторичка	Новостройка
0	1

Документы и дополнительные расходы

Если для покупки нужна ипотека, банк начнет проверять квартиру. У новостройки прозрачная история: владельцев еще не было, а значит, нечего и проверять. У жилья в старом доме может оказаться несколько владельцев, обременение в виде ареста. А если квартира перешла по наследству, внезапно могут появиться другие наследники и оспорить сделку.

Во вторичном фонде может обнаружиться неузаконенная перепланировка, которую нужно оформить по документам, — на это понадобятся время и деньги. Иногда такую планировку вообще нельзя узаконить — например, если повреждена несущая стена, а радиатор перенесли на балкон. Тогда придется отменить сделку и искать новую квартиру.

Еще для ипотеки на вторичное жилье нужно делать оценку квартиры: это стоит 5000 — 10000 рублей. Для новостройки оценку делать не надо.

Кроме того, при ипотеке нужно оформить страховку. На вторичное жилье она будет стоить дороже.

Вторичка	Новостройка
0	1

Ликвидность

Недвижимость можно рассматривать как инвестицию: вдруг придется расширить жилплощадь или перебраться в дом за городом.

Жилье на вторичном рынке с годами дешевеет. Квартиры в новом фонде обычно дорожают: со временем район становится более привлекательным, здесь появляется инфраструктура, а самой квартире ремонт — стоимость квадратного метра растет. Если рассматривать квартиру как инвестицию, то стоит покупать жилье в новостройке или в доме, который сдали 3 – 5 лет назад.

Но есть исключения. Например, если возле старого дома откроют станцию метро, квартира в нем скорее подорожает, чем потеряет в стоимости.

Вторичка	Новостройка
0	1

Сроки

В квартиру на вторичке можно въехать за две недели: этого времени хватит, чтобы оформить сделку. С новостройкой правила те же, но чаще всего люди покупают новую квартиру в долевку. Тогда новый дом сначала нужно достроить, потом ввести в эксплуатацию, следующие на очереди — ремонт, покупка мебели и выбор штор.

В обоих случаях могут возникнуть внезапные проблемы. Например, старые хозяева затянут с переездом, а застройщик перенесет сроки сдачи объекта. А если семья снимает квартиру перед покупкой, нужно заложить деньги на аренду — на случай, если придется одновременно платить и за съем, и за ипотеку, если она есть.

Вторичка	Новостройка
1	0

Соседи

В старых домах с соседями всё непросто: там все друг друга знают и успели поругаться из-за протечек, шума и квартирантов. В новом доме больше шансов построить дружное сообщество: договориться о субботниках, устраивать дворовые праздники и общаться в чатах. Правда, это уже к вопросу об общительности, а не о комфортном жилье.

Вторичка	Новостройка
1	1

Кто выигрывает

По нашим подсчетам, новостройки выиграли со счетом 7:4. Разрыв небольшой, а каждая покупка индивидуальна: кому-то нужно быть на работе к пяти утра, поэтому расположение квартиры важнее, чем планировка и соседи. У кого-то в приоритете — зеленый район на окраине и шаговая доступность школы.

Если человек не может определиться, лучше покупать новостройку. Так легче выбрать нужный этаж, подходящую планировку, площадь и даже сторону, на которую выходят окна.