Батл: инвестиции в недвижимость против ценных бумаг — Свои

Батл: инвестиции в недвижимость против ценных бумаг

Мы столкнули двух экспертов, чтобы узнать, куда лучше вкладывать деньги: в недвижимость или ценные бумаги.

София Мамедова, руководитель группы продаж, проекта Новоданиловская 8 считает инвестиции в недвижимость лучшим вариантом сохранить и приумножить деньги. Ей противостоит Марат Казакбаев, руководитель учебного центра «Альфа-Директ», который считает, что ценные бумаги круче.

Но сначала разберемся с терминами:

  • Инвестиции — вложение денег с целью получить прибыль. Например, инвестицией будет покупка квартиры на стадии котлована за 2,8 млн с целью продажи через два года за 3,64 млн. 
  • Ценные бумаги — это документы, которые подтверждают право владельца на часть капитала компании или возврат денег. Например, акция дает право на часть прибыли компании, а облигация — на возврат денег с процентами.
  • Фондовый рынок — рынок, на котором продают и покупают ценные бумаги: акции, облигации и валюту.
  • Брокерский счет — счет, с которого можно покупать и продавать ценные бумаги и валюту.
  • Доходность — показатель эффективности вложений. Годовая доходность показывает, сколько денег приносит инвестиция за год. Например, доходность банковского вклада — 4% в год. Это значит, что вклад на 100 000 рублей за год принесет владельцу 4000 рублей.
  • Ликвидность — возможность быстро обменять актив в деньги. Например, продать акции или квартиру и получить деньги на счет. Чем больше времени занимает продажа, тем менее ликвидным считается актив.

А теперь начнем батл: инвестиции в недвижимость против инвестиций в ценные бумаги.

Раунд 1.Недвижимость приносит 15% годовых

Рассказывает София Мамедова, руководитель группы продаж проекта Новоданиловская 8

Доходность инвестиций в недвижимость зависит от срока, на который вкладываются деньги:

  • Краткосрочные инвестиции — купить квартиру на стадии котлована и через два года, после сдачи дома, продать дороже. Приносят 15 – 20% годовых, за два года — 30 – 40%.
  • Среднесрочные — купить квартиру на стадии котлована, первые два-три года после ввода дома в эксплуатацию сдавать в аренду, а потом продать. Приносят 15% годовых, за пять лет — 75%.
  • Долгосрочные — купить квартиру на стадии котлована и сдавать ее в аренду в течение, например, двадцати лет. Приносят около 5% годовых, но при этом квартира остается в собственности и в любой момент ее можно продать.

Доходность при краткосрочных инвестициях — 30 – 40%. Например, если купить квартиру на стадии котлована за 2,8 млн рублей, через два года ее можно будет продать за 3,64 млн рублей. Разница в 840 000 рублей — это доход инвестора за два года. Такую доходность показывают ликвидные объекты.

Ликвидные объекты — это квартиры, которые пользуются спросом. Например, в Москве это студии и однокомнатные квартиры небольшого метража в районах с развитой транспортной инфраструктурой или с перспективой открытия метро. Их можно быстро продать.

Еще есть высоколиквидные объекты — квартиры, которые редко встречаются на рынке или в конкретном жилом комплексе. Они могут за два года вырасти в цене на 50%. К примеру, это квартиры:

  • с уникальной планировкой — единственная студия в ЖК;
  • с террасами;
  • с необычными видовыми характеристиками, например, панорамными видами на город, водоем.

В зависимости от экономической ситуации возможны и более высокие значения. Например, в 2019 году после перехода на эскроу-счета отдельные проекты в Москве прибавили в цене 20 – 30% за год.

Раунд 1.За 20 лет ценные бумаги выросли в 20 раз

Рассказывает Марат Казакбаев, руководитель учебного центра «Альфа-Директ»

Аудитория тех, кто инвестирует в квартиры, и тех, кто выбирает фондовый рынок, пересекается. И там и там инвестируют бывшие вкладчики — те, кому перестали нравиться ставки по депозитам. Ставки снижаются последние пять лет: снижается официальная инфляция, за ней — ставка Центробанка, а за ней и ставки по депозитам. Сейчас сложно найти банк, который предлагал бы больше 5% годовых. Так всегда было в США: ставка по вкладам низкая и люди несут деньги не на депозиты, а на фондовый рынок. 

Если говорить о доходности, можно сравнить два показателя: стоимость квадратного метра в Москве и индекс Московской биржи — это абстрактная величина, которая включает в себя корзину с 20 – 30 ценными бумагами в определенной пропорции. Когда бумаги растут в цене, индекс растет, и наоборот.

Так вот, с 2000 года цена на квадратный метр в Москве выросла в девять раз: с 20 000 рублей до 180 000 рублей. Пик был в 2015 году — 210 000 рублей.

Как меняются цены на рынке недвижимости — на сайте «Индикаторы рынка недвижимости»

А индекс Московской биржи с 2000 года вырос в двадцать раз. Если смотреть на доходность акций, то, например, акции Газпрома за период с 1 января по 31 декабря 2019 года выросли на 60%.

Самый низкорискованный инструмент среди ценных бумаг — облигации. Если объяснять просто, это кредит, который человек дает напрямую компании. Например, в обычной ситуации человек кладет миллион рублей на депозит в банке и получает 4% годовых, банк дает этот миллион в кредит компании под 12% годовых и разницу забирает себе. С облигациями человек дает кредит напрямую компании под процент ниже, чем в банке. Так компания получает деньги с меньшим процентом, а человек зарабатывает больше, чем на вкладе. Для примера, облигации компании «Техно-лизинг» дают 15,33% годовых, а облигации РЖД — 6,43%.

Примерно раз в полгода нужно заходить на биржевой счет и смотреть, что там происходит. Но с квартирами то же самое. В идеальном мире человек покупает квартиру, десять лет ее сдает и получает пассивный доход, но в реальности процесс такой: покупает квартиру, делает ремонт, покупает мебель, ищет арендатора. Через пару лет опять делает косметический ремонт и ищет нового арендатора. 

Ликвидность у ценных бумаг выше. Можно купить акции Газпрома на 100 млн рублей и продать их через минуту, а еще через одну вывести деньги на банковский счет. Если купить квартиру за 100 млн, на ее продажу уйдет три — шесть месяцев.

И с инвестициями в недвижимость, и с инвестициями в ценные бумаги нужно тратить время. Если кто-то скажет, что можно купить квартиру и забыть про нее — это неправда.

Раунд 2.Недвижимость — это стабильность, а фондовый рынок переживает кризис доверия

Рассказывает София Мамедова, руководитель группы продаж проекта Новоданиловская 8

Рынок недвижимости считается наиболее стабильным, потому что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда востребована у покупателей, а цены на нее растут из года в год. Если правильно выбрать объект, вложения в недвижимость позволят сохранить и приумножить накопления.

Инвестиции в недвижимость подходят максимально широкому количеству людей. Ведь здесь не нужно становиться экспертом, получать дополнительное образование или постоянно мониторить изменения. Достаточно:

  • найти надежного застройщика;
  • на старте выбрать проект в выгодной локации и по оптимальной цене;
  • дождаться окончания строительства.

Дальше можно получить доход с продажи либо получать ежемесячный пассивный доход от аренды.

Цены на квартиры тоже подвержены краткосрочным колебаниям, но стоимость жилья неуклонно растет. Бывают моменты, когда застройщики дают больше скидок, чтобы стимулировать спрос, например в новогодние праздники, но это не глобальная история, а краткосрочные акции. Подобное было в апреле — мае этого года: из-за самоизоляции застройщики и владельцы квартир давали больше скидок, и на этом фоне могло показаться, что рынок недвижимости начал падать, но это не так — в долгосрочном периоде цены растут.

Фондовые рынки переживают кризис доверия со стороны инвесторов. Постоянно меняющиеся события — катаклизмы, революции, например российский опыт последних ста лет: революция 1917 года, НЭП, затем десятки лет без нормальных экономических отношений, — всё это привело к отсутствию культуры инвестирования среди россиян.

Кризисы и девальвация в период перестройки сформировали стойкое недоверие большей части населения ко всему, что может сохранить или приумножить капитал. Страх потерять последнее и недоверие к финансовым институтам привели к тому, что россияне выбирают инвестировать в недвижимость, золото или валюту: доллары, евро, британские фунты.Самоизоляция также показала, что даже стабильные компании могут пошатнуться. В итоге люди боятся доверять деньги фондовым рынкам, потому что нет понимания, что будет с экономикой сегодня, а что — завтра. Границы могут закрыть, торговлю прекратить, и всё. Доверия к фондовым рынкам стало меньше.

Раунд 2.Статистика говорит об обратном

Рассказывает Марат Казакбаев, руководитель учебного центра «Альфа-Директ»

Кризис доверия к фондовому рынку — это просто фраза, статистика говорит об обратном:

  • в 2019 году в России открыли 2 млн брокерских счетов;
  • за предыдущие 20 лет — 3,5 млн счетов.

На первое полугодие 2020 года на Московской бирже зарегистрировано 8,8 миллиона человек. По цифрам видно, что популярность фондового рынка растет, а люди из вкладов переводят деньги на брокерские счета.

Утраты доверия нет, потому что фондовый рынок контролируется и лицензируется. Чтобы компания, например, банк, могла предоставить клиентам доступ к бирже, у нее должно быть 100 – 200 млн рублей и лицензия.

Раунд 3.Для инвестиций в ценные бумаги нужны знания

Рассказывает София Мамедова, руководитель группы продаж проекта Новоданиловская 8

На фондовом рынке нет стабильности: компании банкротятся, курс валют меняется, и нужно быстро реагировать на изменения. А для этого нужны знания: какие акции покупать, когда продавать.

Страх инвестировать связан с отсутствием знаний о фондовом рынке. Люди боятся неизвестного, при этом большая часть знает лишь один инструмент инвестирования — депозит в банке, а при словах «ценная бумага», «облигация», «биржа» у людей появляются недоверие и страх. Кажется, что фондовый рынок — это мыльный пузырь, а ценные бумаги — ничего не стоящие бумажки.

К тому же ценные бумаги — это что-то неосязаемое, а квартиры — материальное, твердое, то, что существует. Таким инструментам россияне доверяют больше, купить квартиру, а тем более в качестве инвестиции, — один из критериев успеха, может быть, это особенность менталитета.

Покупка квартиры — это не только вопрос выгодного вложения, но и спокойствия. Даже если что-то пойдет не так, у человека останется квартира, в которой можно будет жить.

Раунд 3.К инвестициям нужно подходить осознанно

Рассказывает Марат Казакбаев, руководитель учебного центра «Альфа-Директ»

Об осязаемости. Биржи контролируются Центробанком: нельзя забрать у клиентов деньги и не купить на них ценные бумаги. За такое банк закроют. И многих брокеров уже закрыли из-за ужесточения требований к организаторам биржевой торговли.

Еще есть депозитарий, в котором хранятся ценные бумаги, и расчетный центр. Даже если компания закроется, данные о том, кто какими бумагами владеет, сохранятся в реестре, и клиент их не потеряет. По надежности фондовый рынок равен банковскому вкладу.

Что касается спокойствия: инвестировать можно по-разному:

  • каждый день продавать и покупать акции и зарабатывать на разнице;
  • купить облигации и забыть об этом на два года;
  • корректировать портфель ценных бумаг раз в год — полтора.

К инвестициям нужно подходить осознанно: сесть и понять, что нужно, чего хотим. Если хотим чуть больший процент, чем на депозите, и спокойное состояние, подойдут облигации, которые гарантируют доход.

Покупка квартиры дает спокойствие, если это обжитой район и хороший объект. Если же покупать квартиру на перспективу в районе без метро, можно так же нервничать и переживать: построят, не построят, продам, не продам.

О знаниях. Фондовый рынок сейчас максимально диджитализирован. Открыть брокерский счет можно в пару кликов через банковское приложение и сразу купить что-то в тестовом режиме на 50 – 100 рублей, чтобы посмотреть, как работает. 

У банков есть проекты по обучению. Например, один из проектов Альфа-Банка — обучение торговле на бирже. Есть статьи Московской биржи об акциях, облигациях, есть рейтинги и индексы. Да, инвестициями нужно заниматься, но это не значит, что потребуется много знаний. Можно вложиться в облигации и забыть на два года — это как покупка квартиры на стадии котлована, а можно каждый день покупать и продавать акции — это как сдача квартиры в посуточную аренду. Тут тоже нужно изучать спрос, размещать объявления, организовывать клининг.

Покупка акций, может быть, не дает такого престижа, как покупка трёшки в центре Москвы, но дает возможность влиять на процессы. Например, есть компания «Хёртз» — она занимается арендой автомобилей. Когда началась пандемия, бизнес встал, потому что весь мир сидел дома, и компания начала официально подавать на банкротство. Тогда пользователи американского приложения «Робин Гуд» — оно дает доступ к глобальной бирже без комиссий — договорились, что пойдут покупать акции «Хертза» на бирже, и за четыре дня акции выросли на 575%. В итоге обычные люди спасли компанию от банкротства.

Что в итоге

Не будем делать выводы, а лишь сравним два вида инвестиций по критериям.

НедвижимостьЦенные бумаги
Годовая доходность15%6 – 40%
Минимальные инвестицииОт 2,8 млн рублей в Самолете. Инвестиции равны стоимости квартиры.От 50 рублей. Начинать можно с любой суммы
СтабильностьЗа 20 лет цены квадратного метра в Москве выросла в 9 разЗа 20 лет индекс Московской биржи вырос в 20 раз
ЗнанияНужно знать, как выбрать надежного застройщика, и уметь оценить спрос на объектНужно отличать акции от облигаций и оценивать перспективы компаний
Вторичные выгодыПрестиж и своя квартира на случай, если что-то пойдет не такВозможность влиять на экономику и поддерживать компании, которые нравятся
Счастье есть
Иногда счастье — это инвестиционный портфель с годовой доходностью в 30%, а иногда — своя уютная квартира. Такие квартиры есть у Самолета.
Посмотреть квартиры Самолета
Поделиться
Подпишитесь на рассылку, и вы не пропустите статьи о доме, семье и отношениях
Без патриархата
Некорректный формат почты
Я согласен на обработку персональных данных
Спасибо! Проверьте почту