Как выбрать квартиру, если есть только план этажа

Выбрать жилье на вторичном рынке не так уж сложно: заходишь, смотришь по сторонам. Но если покупать квартиру в долевку в новостройке, зайти в нее невозможно. В этом случае покупателям предлагают рассмотреть поэтажный план здания и выбрать квартиру по чертежу. Рассказываем, как это сделать, чем отличаются однокомнатные квартиры одинаковой площади и почему одна из них может оказаться для покупателя идеальной, а другая — ужасной. 

Количество комнат

Для начала надо определиться с количеством комнат. В идеале их рассчитывают по количеству жильцов: например, семье из трех поколений нужно минимум три спальни, а родителям с детьми — две. Важен и пол тех, кто будет жить в одной квартире. К примеру, мама с дочкой, папа с сыном или однополые дети теоретически могут жить в одной комнате. Но братьям и сестрам, как и родителю с ребенком противоположного пола, рано или поздно станет некомфортно постоянно находиться в одном помещении. Так и считается количество комнат: семейной паре — отдельная спальня, однополым детям — детская, разнополым — две детские.

Кроме того, важна планировка будущей квартиры. К примеру, если адвокат решил создать кабинет прямо у себя дома, то лучше согласовать отдельный вход в эту комнату с санузлом, чтобы клиенты не проходили через жилую часть квартиры. 

Стоит учесть, нужен ли покупателю отдельный кабинет или достаточно рабочего стола в спальне. Принимает ли он гостей за общим столом или может обойтись без гостиной. Так иногда поступают владельцы однокомнатных квартир, холостяки или пары: отдают комнату под спальню с большой кроватью вместо раскладного дивана, а с друзьями встречаются только в кафе.

Площадь комнат

Размеры жилых помещений напрямую зависят от привычек жильцов. Например, семьи с маленькими детьми часто предпочитают объединенные кухни-гостиные, чтобы можно было заниматься домашними делами и присматривать за ребенком. И если комфортная площадь обычной кухни начинается от 8 — 10 м², то кухни-гостиной — от 18 — 22 м². А площади 10 — 12 м² обычно достаточно для того, чтобы установить на кухне диван и телевизор. 

Спальни сегодня, напротив, обычно делают небольшими: если в комнате планируют проводить только ночь, то будет достаточно десяти квадратов. В таком помещении найдется место для двуспальной кровати, шкафа, пары тумбочек и бельевого комода. Порой владельцы квартиры выбирают радикальный вариант: создают для себя спальню в нише площадью не более 4 — 5 м², но выбирают суперпросторную кухню-гостиную. Именно там семья проводит большую часть времени, а в крошечные спальни жильцы расходятся только на время сна.

Чтобы точно не промахнуться с площадью комнаты, придется заранее подумать о будущем интерьере и примерно прикинуть, где и как будет стоять самая крупная мебель. Например, в спальне должны поместиться кровать и шкаф. Если ширина кровати 180 см, по обеим сторонам от нее будут стоять тумбочки, а рядом метровый шкаф, то получим комнату шириной минимум 3,8 метра. В длину должны уместиться длина кровати и место для того, чтобы ее обойти — получается около 3 метров. Получается, минимальная площадь спальни для такого набора мебели — примерно 11 м².

Расположение и форма комнат

Проще всего зонировать прямоугольные комнаты. Например, в спальне у окна можно поставить кровать, а в глубине обустроить гардеробную. Или наоборот, кровать передвинуть вглубь, а у окна создать мини-кабинет с рабочим столом. Детские обычно зонируют для отдыха и занятий или уроков. Поэтому, если покупатели квартиры планируют совмещать в одной комнате несколько функций, прямоугольная форма идеально для этого подходит.

Если в квартире живет несколько поколений семьи, важно еще и расположение комнат. Хорошо, если гостиная и кухня будут расположены рядом, а спальни — в глубине квартиры. Так шум из общественной части квартиры не будет мешать тем, кто отдыхает в приватной ее части.

Кроме того, для большой семьи или тех, кто по утрам собирается одновременно, лучше искать квартиру с двумя санузлами или одним, но просторным. Тогда вместо обычного умывальника можно будет установить двойной, чтобы один из жильцов чистил зубы, а другой в это же время наносил макияж.

Перепланировка

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной для жизни, а иногда — даже увеличить количество комнат. Но ее придется согласовывать, поэтому ремонт может затянуться и подорожать. Но это все равно дешевле, чем покупать двухкомнатную квартиру вместо однушки.

Возможность перепланировки проверяют еще на этапе выбора квартиры. Эту услугу оказывают дизайнеры и архитекторы. Например, если планируется присоединить кухню к гостиной, то стена между двумя помещениями не должна быть несущей — на чертеже такая обозначается более толстой линией. Поэтому те, кто планирует перепланировку, исключают из поиска квартиры в панельных домах: в них почти все стены — несущие.

Чуть более сложный вариант перепланировки — перенести кухню и на ее месте обустроить дополнительную жилую комнату. Но переносить кухню можно только в пределах нежилой части квартиры — в кладовую, гардеробную, коридор и даже в прихожую. А затем присоединить эту мини-кухню к комнате. Важно, чтобы рядом были трубы коммуникаций, иначе для воды и канализации придется устанавливать насос.

Бывшая кухня после перепланировки останется нежилым помещением. Поэтому при согласовании ее нужно назвать гардеробной или кабинетом, иначе перепланировку нельзя будет узаконить. Но поставить там кровать никто не запретит. Правда, если у соседей сверху прорвет трубу на кухне, то затопит именно спальню, эти риски тоже следует учитывать.

Окна и количество света

В каждой комнате и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без него можно только в технических помещениях: санузле, гардеробных, кладовых. На этапе покупки квартиры стоит оценить, много ли в квартире таких помещений и все ли они нужны.

Если темная комната получилась в результате перепланировки, то в ней нужно предусмотреть окно, фрамугу под потолком или полупрозрачную перегородку.

Но само по себе наличие окон не гарантирует, что квартира будет светлой — важно и то, куда эти окна выходят. Для этого на каждой планировке обычно рисуют компас. По нему будет понятно, на какую сторону света выходят окна. Идеальным считается расположение на юго-востоке или юго-западе: так в комнатах будет светло большую часть дня, но не так жарко летом, как в квартирах, выходящих окнами прямо на юг. А в квартире с окнами на север, к тому же на нижних этажах, может быть слишком темно и прохладно.

На одну сторону выходят только окна квартир-линеек, в которых все комнаты расположены через стену. Но есть и квартиры-распашонки, в которых комнаты расположены по обе стороны от центрального коридора. В них обычно еще на этапе проектирования предусматривают, что окна будут выходить на две стороны, например, на север и юг. В этом случае южными обычно делают гостиную и кухню, а спальни — более темными, северными, ведь хорошее освещение там не так важно.

Иногда покупатели сознательно выбирают квартиры с окнами на север, потому что их утомляет яркий свет, — хотя такое решение и считается непопулярным. Иногда выбирают даже вид на промзону, потому что промышленные здания обычно невысокие и с квартир на верхних этажах открывается панорама на город. А вниз можно и не смотреть.